主题：楼市房荒迷局真相调查：人为制造房荒

甚嚣尘上的房荒论令不少深圳市民焦虑不安。“我打了几次电话去询问何时开盘，售楼小姐一拖再拖，后来不耐烦的报出个3万/平方米天价，明摆着不想卖。”一直关注深圳市龙岗区某大型楼盘的华先生十分苦闷，原本听说6月初就有新项目加推，等到8月初还没有推出。

华先生遇到这种惜售情况在众多城市并不少见，今年楼市存量快速消化，不少开发商虽然纷纷加快开工，却减慢了拿预售证和开盘速度，“房荒”正在各地蔓延。

楼市青黄不接？

深圳市南山区深圳湾口岸附近某高档楼盘就是这样一个慢吞吞开盘的典型代表。自5月8日该楼盘隆重开放销售中心，开盘时间就一拖再拖，售楼小姐口中的开盘时间从7月初延伸到8月初，到了8月初又缓至8月底，最新开盘日期暂定的是9月初。

在该高档楼盘现场，中国证券报记者看到，楼体都已经封顶，一栋栋高高矗立在深圳湾畔，虽然还没有开盘，却不断的有购房者前来询问和登记，售楼小姐正在热情地通知客户前来登记。销售接待人员介绍，目前还没有拿预售许可证，但正在进行蓄客和购买意向登记。中国证券报记者登录深圳房地产信息网和国土局网站，还没有该豪宅取得预售许可证的信息。

在与售楼小姐的攀谈过程中，中国证券报记者了解到，该楼盘暂定的均价为3.5万元／平方米，虽然都达到销售条件，但一期只预备推出70多套，已经进行意向登记并交纳VIP卡诚意金的客户却超过300户，其预售房源与客户之比已经超过了1∶4.。对于其他单位何时推出，售楼人员表示还没有时间表，留着慢慢卖并不着急。

类似情景在深圳楼市随处可见。龙岗区一个大社区楼盘和南山区某别墅大盘虽然早已拿到了预售证，却都迟迟未定出开盘时间表，眼下正忙着进行VIP登记和办理VIP卡。

中国证券报记者在深圳梅林关外调查时发现，众多楼盘的主体工程已完工，都已封顶，却迟迟不拿预售许可证，而是积极进行VIP登记和蓄客，以营造楼盘走俏、供不应求的效果。有的项目有多栋住宅达到预售条件，却分批分次拿许可证，逐次推盘，不断提价。深圳市社科院城市运营中心主任高海燕认为，无论是虚标高价吓退消费者，还是以VIP登记营造供不应求效果，都是开发商为达到捂盘效果的手段。

据深圳市国土局网站显示，截至8月底，一手住房可售房源只有33821套，可售面积约为362.31万平方米。按照上半年日均销售200套计算，只需5个月即可售完。自今年初深圳市存量新房开始不断减少，1月10日跌破6万套，为59871套；3月27日跌破5万套，为49923套；5月31日跌破4万套，为39974套。一边是存量房快速消化，另一边是新房延迟上市，楼市“青黄不接”局面刺激房价连续五个月环比上扬。

“存量房源数据只能反映在建项目达到批售状态的情况，实际上还有很多在建的项目没有拿到预售许可证，这部分数量较大，却没有计入存量房数据里。”深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，判断楼市供应情况不能只看存量可售房源，根据现实情况，即使未来没有新建商品房推出，深圳的住宅也可以保证未来两三年的供应量。

人为制造“房荒”

2008年的楼市冰河期令许多发展商放缓开发节奏，延迟旗下项目的入市时间。以深圳市为例，今年上半年全市新增供应只有212万平方米，但是成交一手住宅388万平方米，比去年同期增加149％。需求的快速释放以及供应的不足，导致房价迅猛上涨，开发商惜售心理蔓延。

早在6月份开始，北京、上海、深圳等一线城市便刮起了惜售捂盘之风。由于预期未来房价继续上涨，许多项目或以各种理由延迟开盘，采取分批领证分批推盘的方式放缓销售进度。开发商此举无疑“火上浇油”，加剧楼市供需紧张局面，人为制造“房荒”。

一次只开一栋楼盘，慢慢推高房价，是开发商最常见的做法。以北京市世纪星城为例，自2007年一期开盘以来，共分批拿了8次预售证，未来还需要申请2次。在北京市房地产交易管理网上不难查出，该楼盘号称已经销售完毕的20号楼和22号楼，尚有近80套房子没有售出。深圳南山区某豪宅开盘推出8万元/平方米的天价，为的是延缓销售，保证高额利润。

上海浦东豪宅世茂滨江花园7月底进行封盘调升价格，从今年3月份开始，该豪宅400多套房源销售完成四分之三，成交均价已经从3.5万元/平方米升至4.8万元/平方米。易居中国的监测数据显示，7月份上海共有68批房源上市，有高达57批房源申请预售面积低于3万平方米，张江名流豪庭、地杰国际城等一批著名楼盘预售面积1万平方米都不到。

广州同样由于新盘迟迟不拿预售证出现了可售房源下滑的情况。珠江新城的君玥公馆、星汇云锦大厦等多个楼盘都达到预售条件，却放缓上市。数据显示，7月份广州市十区批准预售的商品房项目共14个，批准预售商品房2354套，同比减少77.35%，环比减少30.46%；批准可预售商品房面积为28.74万平方米，同比减少74.07%，环比减少34.74%。

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广州一家地产企业的销售经理介绍，现阶段由于缺乏相关细则，开发商有很多办法绕过规定，以达到惜售。可以资金、建材供应等原因放缓施工进度，延迟两三个月；可以将毛坯房改为装修房，延缓上市时间；由于申请预售手续繁多，要经过测绘、资质认定、批准预售等多个环节，开发商只要故意不交齐材料，也可以赢得大量时间。此外，对于进入销售阶段的楼盘，如果把价格定得奇高，也可以“吓退”购房者，达到惜售目的。

中原地产相关人士坦言，开发商“拿到预售证而长期不销售”存在的并不多，但晚领证分批拿证却相当普遍。这种方法不仅可以先卖掉项目中品质较差的房源，还可以制造热销场面，为后续项目逐次推盘逐步提价。

供求紧张面临“拐点”

进入9月，随着信贷政策微调效应开始显现，市场供应有望增加，供需关系开始面临“拐点”。克而瑞（中国）研究中心对全国22家知名房企的项目调研显示，九、十两个月仅这些企业的项目新增供应面积就将达到700万平方米左右，单月的供应量可比8月上涨近1倍。

中原地产近日发布的一份报告也表明深圳房源充足。预计下半年深圳有110个楼盘开盘或推出新货，其总量约是上半年的两倍。8至12月预计将供应楼盘99个，新增供应约400万平方米，比去年同期增长40%。另据市国土房产部门统计表明，深圳去年全年批准预售住宅660万平方米，实际推出市场仅为552万平方米，这部分供应也有望在今明两年推出。此外，8月底和9月深圳将出让5块居住用地，总建筑面积达49.27万平方米，是自今年6月集中推出5块居住用地以来，再次密集推出居住用地。

“按照目前的工程进度，8至12月的99个新盘是保守数据，下半年的实际情况可能超过这个数目。还有一些楼盘，我们在鼓励开发商尽早销售，原因在于后市不稳定。”中原地产深港研究中心总监张伟表示。

9月份北京市也将有近50个项目推新盘，环比和同比供应量有所增加，其中纯新盘将达到20个左右，创下了今年以来本市单月纯新盘供应量之最。在纯新盘项目集中入市的同时，还有约25个老项目9月计划推出后期房源。

合富辉煌报告也指出，目前广州在建项目如按正常施工及推售进度，2009年下半年将新推出商品住宅超过3.2万套，加上上半年剩下的2.8万套余货，下半年广州市十区商品住宅可售货量最少有6万套。而上半年广州全市商品住宅成交约4万套，下半年整体供求规模将继续趋向平衡，市场供应还比较充裕。

与此同时，各地楼市成交量不同程度出现下滑。北京房地产交易管理网的统计，七八月份商品房成交量持续下滑，特别是大户型较多的现房商品房成交量锐减。广州阳光家缘数据监控显示，8月份网签6445套，比7月份的网签总数6653套，减少了3.1%。7月份成交环比6月份下降了三成，而8月份成交继续收窄。戴德梁行最新报告显示，8月深圳市新建商品住宅成交量显著下滑，成交面积38.60万平方米，环比减少29.73％，成交套数4114套，环比减少25.25％。

种种迹象表明，市场心态悄然发生变化，近期广州不少发展商一改前两三个月捂盘惜售的态度，纷纷加快推货节奏，赶在8月底9月初开盘，拼抢金九银十。保利地产上周末推出两个全新楼盘，东方夏湾拿、云山熹景等多个楼盘推出新组团，隽峰苑、方圆月岛等珠江新城楼盘也赶在8月底推出“楼王”单位。