主题：楼市“八大乱象”推高2009年房价 2009年下半年房价走势

上半年住宅市场增长的背后是货币供应量快速增长，金融机构贷款大幅增加。据统计，6月末，新增信贷规模达到7.37万亿元，远超出年初预计5万亿元的目标。预计全年信贷投放量将达10万亿元。另据国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长魏加宁预测，上半年有可能有20%左右的信贷资金流入了股市，大量资金在金融系统内部自我循环，容易提高股价，也推高了房地产市场价格。楼市股市代替实体经济成为最大的“受益者”。

由于“流动性”充裕，投资过热，上半年楼市股市回暖，住宅房价飙升股指大涨。最终导致“量变引来质变”，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，以实现资产保值,通胀预期上升。上海、北京等一线城市的房价由于投资型或改善型需求入市，涨速已明显脱离宏观经济基本面。

不管是少量多批还是多批推盘，都给购房者造成一种供应紧张的情况，误导购房者，从而开发商在其中谋取最大的利益。

在楼市相对较好的时候，开发商通过这种手段，先把位置相对较差的房源率先推向市场，即使以后市场不好，好房源在手头相对其他楼盘而言还是能够促成交的；还有开发通过少量房源先入市，先试水市场对价格接受度，然后在做价格调整。

实际上不管那种方式，售楼人员通过“少量多批，多批推盘”方式对消费者进行说辞，基本道理就是“多数房源位开盘就已经被人预定，其他位置你买不了，不买开盘以后这个就没有了”。购房者相对都处于弱势的低位，开发商想卖什么房子就可以卖那个位置，你想买那个位置，开发商不想卖，你就买不到。

7月23日，青浦区赵巷特色居住区10号地块由金地集团以总价30.48亿元，楼板价1.45万元/平米荣获“地王”。与此同时，杭州上城区18号地块由义乌小商品城以18.9亿，20650元/平米的楼板价得手。沪杭两地同现“新地王”，引起市场高度关注。国务院相关部门也高度重视，下发文件要求实时汇报各地“地王”的最新情况。

之后，人们对于未来楼市预期开始悄悄发生变化，“地王”随后也再现各大媒体报端。9月10日，中海地产亿70.06亿夺“长风地王”，中国新地王在沪问世。

笔者在8月6日博客《“地王”的魅力在于N种心理警示》一文中重点阐述了“地王”的一些心理预期：“地王”的出现暗示市场回暖开始，成为心理上房价上涨，市场通胀开始的预期；“地王”也警示楼市过热；“地王”也警示购房者心理的“买跌不买涨”与“买涨不买跌”变化。

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2009年3月，开放商采用“少量多批，多批推盘”策略，与此同时， 3月房展会展开促销、价格战，在刚性需求驱动下，导致2009年3月份上海商品房交易每周保持10%以上涨幅连续冲高。于是，部分开发商抓住消费者买涨不买跌的心理，迫不及待的提高价格，形成3月份“阶段性回暖”的高峰。

南汇并入浦东后，投资者/购房的心态在此时都在改变，获利/成为浦东人心态导致买卖双方追涨。相对于五一以前，该地区房价短期内飙升20-30%，有的楼盘到现在为止提价50-80%。

整个5-8月份上海楼市亦是如此。由于“流动性”充裕，投资过热，上半年楼市股市回暖，住宅房价飙升股指大涨。最终导致“量变引来质变”，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场。此时，房东频繁跳价，购房者开始买涨不买跌，购房者的心态一定程度上导致楼市价格上行。

国家统计局日前发布的8月中旬(8月11日-20日)50个城市主要食品平均价格变动情况显示，相比8月上旬，猪肉和鸡鸭成为价格变动最大的食品品种。其中，猪后腿肉和五花肉，价格都比上旬上涨了2.8%。从国家统计局的监测来看，从6月中旬开始至今，猪肉价格已经上涨了70日。

猪肉和蛋类农产品价格的上涨引发了一些人士对通胀预期的极大担忧。一些细心的媒体发现国家发改委8月份出台了四份关于稳定物价的文件，被解读为对通胀预期的预警。特别是一些人士拿2007年那次通胀说事，把通胀的责任全部推到了农产品涨价上。2007年由猪肉价格疯狂上涨引发的通货膨胀人们还记忆犹新，在猪肉和鸡蛋的带领下，似乎新一轮的农产品上涨势头已经到来。这次由猪肉价格上涨进而带动农产品涨价，会不会成为引发下一轮通货膨胀的诱因，成为人们的心头之患。

有些人把农产价格上涨说成是通胀的“带头大哥”，以这样的由头来，利用CPI要转正为题材进行炒作，引导人们对于通胀的预期，进而导致投资需求的迸发，推高房价，

通胀不是我们需要的,通缩也不是我们所希望的,因为它们都会伤害经济健康发展,我们所希望的是保持在合理水平上的价格。...2009年二季度,中国GDP增速高达7.9%,上半年累计为7.1%,增速虽然继续大大低于2008年上半年的10.4%,但现在中国2009年上半年的GDP在投资的拉动下，已经在7.1%，中国的经济基本面已经占在利好的方面了。

在未来的经济走向方面，楼市股市估计会受到政府的微幅调控，使楼市股市投资过剩资金回流至实体经济，以适应实体经济发展。如此这样分析，实体经济发展了，整个宏观经济形势好了，房价不涨也好像没有道理。

“世博论坛·世博与浦东发展高层研讨会”透露出一则引人注目的消息：以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域，到2020年将逐步建成一座“世博新城”，三林地区将成为上海第五个城市副中心。

2010上海世博会后，以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域将迎来新的发展机遇，到2020年逐步建成一座“世博新城”，成为上海城市建设的新地标，并与陆家嘴、外滩等区域一起，形成上海中心城区城市发展的沿黄浦江增长带。

三林规划建成世博新城后，也将吸引大量外资企业高管的高端住房需求，无论是租赁还是买，整个高端市场这一块会更加火热。另外，中国本地人的高端需求也不甘示弱，国内一些有实力的精英及港澳台人士也会优先选择在此投资或安家。

除了世博效应外,影响三林地区近期房价上涨的重要因素还有轨交通车因素。这样，轨道交通、第五个城市副中心三林规划建成世博新城联动世博会机会，这些利好导致该地区房价得到机会性上涨，推高房价。