主题：上市房企囤地造首富 房地产纪评

154位地产富豪扎堆富豪榜“囤地”融资助长楼市泡沫———

“房价太高”的喊声四起，四处托人买房的人却一抓一大把；股市动荡，但地产企业频频上市连造首富；租售比这个国际上通用的投资原则，却在北京楼市彻底被忽略，没有人投资房产的时候会想起；临近年关，新一轮抢购潮又开始出现……2009年的楼市在让人荡气回肠的同时，又彻底失去方向，说不好现状，看不懂未来，看得到的是热热闹闹的一个个场景中，一些看似悖谬的怪现象正在上演。在政策、市场都存在太多的不确定因素前，艰难地去空谈未来，不如冷静地看清眼下的现状，这样，也许来得更实际一些。

154位地产富豪扎堆富豪榜

楼市动辄几十亿、上百亿的房企融资，以及卷土重来的房企上市潮，让地产“首富频出”成了时下楼市最热闹的一景。

11月5日，《福布斯》发布2009年中国富豪榜单，比亚迪董事长王传福 以396亿元身家登顶内地首富。但是，榜单发布当天，正是恒大地产（3333.HK）在港上市首日，之前位居《福布斯》第86位的恒大地产董事局主席许家印持股市值达480亿港元，仅上市资产就超越了王传福，“首富”当日易主。统计同时显示，在《福布斯》2009年中国富豪榜上，中国有154位个人和家族房地产富豪扎堆在这个富豪榜上，地产行业富豪占比高达38.5%。

内地房企靠“囤地”融资

正所谓外行看热闹，内行看门道，事实上，部分学者和多位不愿意透露姓名的开发商在接受记者采访时，对“首富频出”的现象不以为然。

北京嘉恒置业投资有限公司董事长李磊认为，仔细分析在香港上市的房地产企业，不难看到，“首富”都是机构追捧出来的，香港的散户投资者并不是很热情，宝龙地产还因散户认购不足，不得不调整IPO定价并延长了认购期。另一方面，这些企业在路演的时候很受国际基金等机构青睐。“国内外基金机构缘何追捧这些赴港上市房企？很多是为了解套。”多位不愿意透露姓名的业内人士如是表示。“因为很多机构在这些房地产企业上市之前，甚至在一些企业2007、2008年那一轮计划IPO之时，就已经对其投资，只有这轮追捧，才能解套获利。”

另一个是“囤地”融资问题。“香港认可的上市指标就是土地储备，多家赴港IPO房企融资的核心竞争力就是‘土地储备量’，也正是如此，恒大会说自己有5100万平方米的土地储备，龙湖也称有1900万平方米的土地储备。而事实上，这与国土部的有关规定并不符合。”据介绍，2007年11月，国土部曾出台过文件，明确只有开发商付了全部的土地款才能获得土地证，以此判断，很多IPO企业所谓的“土地储备”根本不实，根本不是国土部认可的“土地储备”；另一方面，IPO房企为上市“囤地”，也不符合国土部有关闲置土地处置的规定，而这如果不引起有关部门注意的话，将会引发新一轮囤地竞赛。

“囤地”融资助长楼市泡沫

“囤地”融资可能将引发新一轮房地产泡沫，是很多业内人士的一致看法。在他们看来，2006、2007年中国楼市那一轮房价暴涨，很大程度上是房地产上市潮引发的。“当时和现在一样，很多房地产企业都开始囤地以求去香港上市。囤地的结果就是引发地价上涨，并造成供应量不足，最终推高了房价。而现在，历史似乎在重演。”李磊等人分析。“在流动性本来就很强的前提下，IPO企业为上市不断‘囤地’，IPO后又拿钱高价拿地，以追求数字利润，如果有关方面不加管理，新一轮泡沫就可能爆发。”

今典集团董事长张宝全表示，“现在房地产业的游戏规则已经变了，对上市公司而言，土地只是资本运作的工具，价格高低不是考虑重点。”阳光100置业集团董事长易小迪则更尖锐地指出，“如果圈钱引发的‘土地战争’继续的话，那就只存在地产不存在房产了，所有的基金和银行都会介入房地产业竞争，因为它们更有钱。那这个行业就不存在了，这对房地产业是灾难性的。”

而按国家规定，闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。但截至今天，全国因闲置而被收回的土地不超过5例。而很显然的是，以土地储备较多的某公司为例，按其前三季度销售速度推算，够其开发8.5年。因此，李磊等人提出，国土部应该对“土地储备”量大的上市房企进行检查。